Выселение из жилого помещения - основания для выселения | Адвокат г. Москвы Ковшик Елена Анатольевна

↑ Вернуться > Жилищные споры

Выселение/незаконное выселение из жилого помещения

Иски о выселении в судебном порядке из жилого помещения (квартиры, дома, комнаты) являются всегда актуальными, а разрешение таких споров – сложным и болезненным для сторон.

Выселение граждан из жилых помещений производится через суд и включает 2 разновидности:  принудительное выселение из квартиры собственника и принудительное выселение из муниципальной квартиры (комнаты, дома) или жилья из государственного жилищного фонда (выселение из социального жилья).

Возможны выселение с предоставлением жилого помещения и выселение без предоставления жилого помещения. Сроки выселения из жилья по каждому из оснований определяются решением суда. Незаконное выселение из  квартиры (комнаты, дома) также может обжаловано в суд.

Действующее законодательство устанавливает 3 вида выселения:

  1. выселение в судебном порядке с предоставлением другой площади;
  2. судебное выселение без предоставления другой жилой площади;
  3. выселение в административном порядке с предоставлением или без предоставления иной жилой площади.

Согласно ст. 89 ЖК РФ  и ст. 331 ГК РФ, помещение, предоставляемое вместо указанного выше, должно быть капитальным, благоустроенным, не менее занимаемого (или в пределах нормы предоставления), с тем же количеством комнат.

Порядок выселения из жилых помещений:

при выселении в судебном порядке суд выносит решение, принудительное выселение из квартиры (дома) осуществляет судебный пристав. Квартира (дом), в которые производят принудительное выселение, должны быть заранее определены. Сроки выселения судом могут быть продлены;

при выселении в административном порядке его производит наймодатель на основании санкции прокурора. Наймодатель подает прокурору ходатайство, оно рассматривается им с вызовом нанимателя, подлежащего принудительному выселению из  жилья. Прокурор определяет срок выселения, привлекает органы полиции. Отказ прокурора в выдаче санкции на выселение из жилого помещения обжалуется вышестоящему прокурору. Несмотря на это, по иным основаниям возможно выселение по решению суда.

Законное выселение

НАНИМАТЕЛИ Принудительное прекращение договор найма, производимое наймодателем является достаточно распространённым. Часты выселения из жилого помещения ввиду задолженности за жильё и коммунальные услуги. В этом случае наймодатель обратится в суд в соответствии со статьей 154 ЖК РФ, которая говорит об обязательности данных платежей для нанимателя.

Договоры социального найма могут быть расторгнуты с недобросовестными нанимателями по статье 83 (п. 1.ч. 4) ЖК, если они не платят за жилое помещение и услуги более 6 месяцев. Согласно ст. 90 ЖК РФ, есть обязанность выселения с предоставлением альтернативного жилья, соответствующего нормам.

Выселить можно за ущерб, наносимый жилому помещению, несмотря на то, что ущерб нанесли члены семьи нанимателя либо поднаниматели.В этом случае при выселении жилья не предоставляется.

Договорные отношения прекращаются и в случае, когда нарушены права соседей. Статья 83 ЖК РФ разъясняет, что причина выселения – невозможность совместного проживания в связи с нарушением нанимателем правил пользования жильём.

Так же  выселение возможно при наличии вреда для жизни и здоровья остальных жильцов: нарушены нормы санитарные; эпидемиологические; противопожарные.

Помимо указанного, регламентируется выселение при использовании помещения не по назначению (ст. 91 ЖК РФ). Может быть применен, если доказано, что в жилом помещении размещены: производство; коммерческий объект и так далее.

СОБСТВЕННИКИ  Основания, согласно законодательству:

  • использование помещения не по назначению;
  • систематическое нарушение прав и интересов соседей в злостной форме;
  • нанесение вреда жилому помещению, приведшее к ухудшению качества проживания;
  • снос жилой постройки в связи с государственными или общественными нуждами или при ветхости или аварийности. Реализуется по инициативе муниципалитета иском в суд после предварительного предупреждения. Собственник может исправить все нарушения, при разрушении помещения – безусловно осуществить ремонт за свой счет вне зависимости от того, будет ли проживать далее в данном помещении (доме). Компенсация собственнику вычисляется по формуле: стоимость жилья минус судебные расходы и затраты на ремонт.
  • взыскание обращается на жилое помещение по  обязательствам собственника и он подлежит выселению.

Выселение из ветхого или аварийного жилья

Дом может быть признан непригодным для проживания, в связи с чем производится выселение граждан из жилых помещений так называемого социального жилья, с предоставлением жилых помещений, соответствующих нормам законодательства.

Основания для выселения из квартиры (комнаты, дома) по суду:

При нарушении прав соседей, носящем систематический характер, бесхозяйственном обращении и использовании не по назначению;

  1. при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения;
  2. при незаконном вселении;
  3. в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, вследствие чего собственник получает компенсацию, исходя из рыночной стоимости;
  4. при признании непригодным для проживания (ветхое, аварийное жилье), переводе из жилого фонда в нежилой либо сносе;
  5. при длительном непроживании в жилом помещении;
  6. при обращении взыскания по ипотечному кредиту;
  7. при неузаконенной перепланировке \ переустройстве;
  8. при обращении взыскания на жилое помещение собственника по задолженностям перед кредиторами, в т.ч. по коммунальным платежам;
  9. при расторжении либо прекращении договоров найма;
  10. при исключении из членов жилищного кооператива;
  11. выселение в связи со сменой собственника жилого помещения;
  12. иные основания.

Особо сложным является вопрос выселения несовершеннолетних детей, т.к., по сути, выселение по решению суда (мы ведем речь о сложившейся судебной практике) приводит к нарушению прав ребенка, но Жилищный кодекс РФ и принятые в соответствии с ним подзаконные акты не позволяют принять это во внимание. Тем не менее, каждая ситуация должна рассматриваться отдельно, а доводы – формироваться в зависимости от обстоятельств. Шанс на успешное разрешение такой категории дел есть!

При разрешении споров о выселении граждан из жилых помещений (квартир, домов) суды руководствуются международными договорами и декларациями, Конституцией РФ, Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, рядом законодательных актов, регулирующих правоотношения в отдельных сферах и, в том числе, по данному вопросу, законами и подзаконными актами субъектов РФ. Большое значение имеет точка зрения Верховного Суда РФ, выраженная в Постановлениях Пленума Верховного Суда  РФ и сложившаяся в течение последних лет судебная практика.  Жилищный кодекс РФ выселение из квартиры закрепляет как способ защиты жилищных прав и является основой для определения оснований и порядка выселения из жилого помещения.

Исковое заявление о принудительном выселении подается в суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика.

Исковое заявление о выселении из жилого помещения оформляется по требованиям ст.ст.131 и 132 ГПК РФ и должно содержать в резолютивной части исковые требования о принудительном выселении, лишении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

Копия договора купли-продажи и др.,  копия Свидетельства о государственной регистрации прав или выписка из ЕГРП, квитанция об уплате госпошлины, Единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, копия свидетельства о расторжении брака, подтверждения фактов, обосновывающих Вашу позицию (в т.ч. свидетельские показания).

Адвокат, исходя из фактических обстоятельств дела, подбирает вид иска, который наиболее соответствует сложившейся жизненной ситуации и наиболее верно сформулирует и защитит интересы представляемого им лица в суде; дает рекомендации по подбору документов, которые правильно обоснуют позицию заявителя; избирает тактическую и стратегическую линии поведения в суде, что позволяет заявителю получить удовлетворяющее его решение, способное  устоять в следующих инстанциях при обжаловании судебного акта противоположной  стороной.

Примеры из моей судебной практики:

Пример 1.

Департамент ЖП и ЖФ г.Москвы обратился в суд с иском об истребовании из чужого незаконного владения квартиры, расположенной в районе Хамовники г.Москвы и принадлежащей г.Москва, и выселения проживающих в ней лиц. Департамент  мотивировал требования тем, что указанное жилое помещение – трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г.Москва, … ответчики занимают в отсутствие законных оснований.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Судом было установлено, что данное помещение было предоставлено ответчикам в 2000 году главой Управы района Хамовники для заключения впоследствии договора социального найма. По прошествии времени договор заключен не был, ответчики продолжали проживать в данной квартире. Законность и обоснованность проживания не нашла подтверждения в судебном заседании, т.к. ордер на спорное жилое помещение не выдавался, договор социального найма не заключался и проживание было признано незаконным.

Пример 2.

Семья из 4-х человек обратилась в суд в связи со сносом аварийного дома, в котором проживала в комнате квартиры коммунального заселения площадью 17 кв.м. Взамен семье органами местного самоуправления была выделена квартира-студия площадью 18 кв.м. Разместить все имущество на данной площади не представилось возможным. На требование о предоставлении квартиры большей площади истцы получили отказ. Со ссылкой на то, что площадь представленной квартиры более площади занимаемой ранее комнаты. Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года, квартира, исключающая возможность пользования отдельными вспомогательными помещениями, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд, не соответствует требованиям, предъявляемым к подобным помещениям по своему назначению и, как следствие, суд посчитал доводы истцов правомерными.

Ведение жилищных дел – моя специализация. Я жду ваших обращений по этой и другим категориям жилищных споров по телефонам: 8 926 799-60-01 и 8 917 582-07-77.